Si recientemente vendiste una propiedad, puede que te lleves una sorpresa en tu próxima declaración de impuestos. El impuesto a las ganancias por venta de inmuebles puede ser una bomba impositiva si no estás preparado.
Las ganancias que se obtienen a través de la venta de viviendas o propiedades son consideradas por el Servicio de Impuestos Internos (IRS) como ganancias de capital, y se gravan a tasas federales directamente atadas a los ingresos imponibles. Durante el año fiscal 2021, se estima que el vendedor de vivienda promedio obtuvo ganancias de $94,092, registrándose un aumento del 71% en los montos de hace dos años ($55,000).
Aunque los umbrales de exención son habitualmente más altos que las ganancias promedio, muchos propietarios aún así son afectados por el impuesto a las ganancias tras vender propiedades de toda la vida. Los contribuyentes individuales pueden excluir hasta $250,000 de sus ganancias y los matrimonios que presentan de forma conjunta hasta $500,000.
Sin embargo, estos topes no se han modificado desde 1997, algo que es problemático, ya que los precios medio de las viviendas se han duplicado a lo largo de las últimas dos décadas, afectando a muchísimos propietarios y familias que deciden hoy vender sus propiedades.
¿Cómo se si soy elegible para solicitar una exención fiscal al impuesto a las ganancias?
Aunque la exención puede ser más que suficiente para muchos propietarios, es necesario cumplir algunos requerimientos para ser elegible. Los vendedores deben utilizar la vivienda como residencia principal durante al menos dos de los cinco años previos a la venta de la propiedad. Sin embargo, estos dos años no necesariamente deben ser consecutivos, lo que permite a un propietario que posea dos casas dividir su tiempo entre ambas y calificar para esta exención.
Una propiedad alquilada también puede ser reconvertida a vivienda principal durante dos años para solicitar una exclusión parcial. En estos casos, el monto exento se calculará en base al tiempo durante el cual se resida en esta vivienda. En cualquier caso, lo más importante, según señalan los expertos, es llevar al día todos los registros vinculados al uso de tu propiedad.
¿Qué pasa si mis ganancias por la venta de una propiedad superan el monto cancelable?
Una alternativa para aquellos contribuyentes cuyas ventas superan los valores exentos y quieren reducir el monto de su impuesto a las ganancias capitales es agregar mejoras a la vivienda al precio de compra original.
Cualquier tipo de ampliación, instalación de amenities o piscinas, o incluso trabajos de paisajismo pueden calificar como mejoras, de acuerdo con los parámetros del IRS. No contarán como mejoras, sin embargo, reparaciones en curso necesarias o gastos de mantenimiento que no agreguen valor.
Nuevamente, es importante que tengas un buen registro de todo el dinero que invertiste en tu propiedad, ya que será necesario que presentes pruebas de todos estos gastos, algo difícil si los realizaste hace muchos años. Pero aún si perdiste los recibos y documentos pertinentes, hay otras formas de estimarlos. Un método posible es acceder al historial de impuestos de tu propiedad, para calcular nuevamente los gastos o inversiones que se realizaron en la vivienda.
Otra forma de aumentar el valor agregado y reducir el impuesto a las ganancias es incluir con la venta algunos costos de cierre tales como la escritura del título, honorarios legales de agrimensura y cotizaciones, seguros, entre otros.
La venta de una propiedad puede traer un sinnúmero de consecuencias fiscales inesperadas, y aún si logras reducir los impuestos derivados de la venta, otros valores anuales – como el ingreso bruto ajustado – se modificarán, afectándote de otras formas. Por eso, es esencial que cuentes con la ayuda de expertos en impuestos a la hora de hacer una operación de este tipo.
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